政府回购商品房发出强有力的信号福州头底房地产市场逻辑

曲艺与北京和福州一起报道说,新年伊始,地方政府“拯救房地产市场”的声音一个接一个传来,模式层出不穷。

1月24日,福州市政府发布了《福州市统一购买商品房和安置房及回购安置房协议指导意见(试行)》(以下简称《意见》)。显然,各级政府将指定一家国有企业作为统一购买商品房和安置房的主要购买者,以满足被征收住房群众对安置房的需求。

在这种意见下,当地居民手中的非装修安置房供应也被列为回购对象。

“虽然政府以前曾试图将开发商的商品房作为经济适用房回购,但从未有过这样的尝试。

行业分析师陈建波向记者指出,尽管个人住房的份额相对较小,但政府从福州政策到市场的支持信号非常强烈。

事实上,早在去年3月,福建就成为了地方政府“救鸟”的一个文件“全面促进房地产市场的发展”。

今天,福州是第一个政府回购商品房和安置住房的开发商和个人。

尽管福州市住房和建设局一再强调,回购政策与救市无关,但该政策背后的时机和逻辑令人感兴趣。

政府如何支持这个城市?福州市回购商品房和安置住房的政策一经出台,立即被解读为“政府支持房地产市场的举措”。

该意见认为,政府购买的商品房是一个建筑面积在45-135平方米之间的项目,已凭许可证预售,并已封顶或竣工。

安置房建筑面积45-135平方米,已竣工并已办理结算手续。搬迁家庭有自己的财产权。剩余的住宅尚未翻修和入住,业主和共有人已自愿出售。

“目前,存在一定的政策误读。

从购买对象来看,该政策明确规定,商品房针对开发企业,安置房针对开发企业和个人。

福州市住房和建设局的一名官员告诉记者,“也就是说,对于个人来说,政府只回购安置用房,而不是商品房。”。

「事实上,这项政策对本地物业市场的意义和影响并不太大。一方面,这是因为尚未翻修的收回房屋数量很少。另一方面,回购价格是评估机构给出的评估价格,对房地产市场交易价格的影响较小。

福建房地产协会的一位业内人士告诉记者。

根据福州市的规定,该机构评估的平均价格作为安置用房的回购价格。但是,商品房的购买价格是以机构评估的平均价格为基础,并与开发企业协商确定的。谈判价格原则上比市场评估价格低15%。

“福州从去年年中开始试图回购商品房和安置房,但从个人手中回购的金额太小,不足以发挥重要作用。

荣信双行投资发展有限公司总经理陈荣明说

然而,在购买开发商拥有的商品房时,他们也遇到了问题。

“我们在福州试图回购商品房和安置房时,回购和谈判的对象基本上是当地国有企业的开发商。

因为他们都是政府所有的企业,可以说他们的利润较低,但与私人发展商谈及时,他为何要向你减价15%?”福州市住房和建设局官员说。

目前,福州出售的大部分土地在2011年后出售。高峰期收购的土地决定了开发商空的利润转移有限。

“除非前期征用的土地非常便宜,否则开发企业不能接受15%的价格谈判。

克里福州公司总经理张旭东告诉记者。

然而,尽管这一政策对市场的实际影响很小,但政策的出台给市场带来了政府的心理预期。

接受采访的许多分析师表示,福州的回购政策无疑有利于当地炒股:一方面,由于政府的回购承诺,一些已经购买了安置房但尚未完成装修的买家可以再次进入市场购买商品房;另一方面,在政府的支持下,开发商进入市场的热情将大大提高。

“救市的逻辑”这一政策的出发点主要是缓解政府对旧城搬迁的压力。在加快旧城改造步伐的同时,也可以减少政府的搬迁支出。

福州市住房和建设局官员承认,“我没想到市场会被解读为救市。

“尽管福州市住房和建设局一再强调回购政策与救市无关,但推出回购政策的时机很耐人寻味。

1月20日,住房和建设部部长陈高正表示,在房地产存量较高的三、四线城市,不再需要建设新的整体安置用房,住房和建设部计划发布购买保障性住房商品房的指导意见。

“中央政府已经有了政策精神,地方政府出台落地政策是很自然的。

然而,从福州的迫切态度不难看出,当地政府有改善市场环境的强烈愿望。

”行业分析师陈建波说。

在住房和建设部部长宣布其立场的前一天,国家统计局发布了最新数据:福州房价2014年12月环比下降0.2%,同比下降5.3%。

据当地官方统计,2014年福州五区和闽侯地区的营业额同比下降26%。

“福建是一个高度依赖房地产行业的特殊地方,所以一旦市场出现下行趋势,政府和企业都会非常敏感。

“福建一家房屋企业的全国销售主管告诉记者,从福州目前的整体市场来看,虽然市场上成交量没有大幅收缩,价格也没有大幅下跌,但开发商,尤其是当地的房屋企业,长期以来一直感到压力。

与此同时,随着去年12月供应量的急剧增加,福州五区和闽侯区的库存和去污周期均达到历史新高。

截至1月16日,福州市共有31,277套住宅可供出售,根据去年的平均拆除率,存货拆除周期为17个月。

“从2013年到2014年上半年,福建的住房企业大举扩张,占用了大量土地,导致资金紧张。

福建的住宅企业压力很大,进入市场的意愿明显下降,这对高度依赖房地产的福建来说无疑是个坏消息。

”福建一名高级行业官员表示。

这或许可以解释,每当中央政府在房地产行业开启新的“宽松”政策窗口时,福建地方政府往往拒绝避风,愿意充当“救援”鸟。

“对于回购经济适用房来说,低于市场评估价格15%的价格已经相对较高。按照目前经济适用房的价格,价格应该是商品房的一半左右。

”上述全国性房企销售总监称。”上述国有住房企业的销售主管说。

“福建是福建住宅企业的基地,福建市场是他们的供应仓库。

政府现在已经明确表示,它可以回购开发商手中的商品房,但事实上,这是在给当地开发商一个机会。

”福建工业老手指出。

事实上,政府在几年前启动了将商品房回购为经济适用房的试点计划。2014年,全国房地产市场的存量很高。一些二三线城市再次启动试点,但效果并不理想。

2014年8月,湖南省明确规定,地方政府、企业、事业单位和经济园区可购买适当面积的普通商品房,用于公共租赁住房和棚户区改造安置住房,并纳入2015年全省保障性住房项目计划,享受国家和省保障性住房项目相关财政补贴和住房分配建设税收减免政策。

长沙随后发布了几份作战文件,进入实质性作战阶段。

根据当时的计划,长沙市将从市场上回购4000套普通商品房作为安置用房,但据记者了解,到目前为止,长沙市只签署了约400份协议。

“最大的问题之一是回购价格,因为经济适用房的价格一般只有商品房的一半。在两者定价策略差异很大的情况下,以市场价格回购显然是不可能的,但开发商也很难给予大的折扣。

长沙一家当地国有企业开发商告诉记者。

「目前,政府的回购目标主要集中在新市区的一些商业楼宇。由于地处偏远,又缺乏配套设施,开发商实在难以出售,自己的资金无法周转,因此别无选择,只能与政府商讨回购事宜。

南京市一家房屋公司的高管告诉记者。

在较低房地产市场的市场状况没有改善的前提下,一些城市的高库存问题确实难以解决,这也使得政府有可能以较低的价格回购商品房。

但是,即使开发商和政府能够达成价格协议,政府在回购商品房方面仍然有很多困难。

“我们也调查了其他省市的试点项目,后来发现运行中存在太多问题:一方面,如何解决政府回购资金的问题?回购肯定比自建贵。另一方面,无论如何运作,政府都难以避免权力寻租。

东部省会城市的一名官员告诉记者,经过多次调查,该市最终取消了试点项目。

上述官员补充说,根据住房和建设部此前公布的计划,政府可以通过向开发商支付棚户区拆迁的土地出让金或交换土地来回购开发商的商品房。

“在这样的政策设计下,政府不需要预付资金,但这要求开发商预付大部分建设费用,这对普通开发商来说仍然是一个沉重的负担。

”这位官员说道。

对此,2014年底,住房和建设部副部长戚迹表示,今后将大力推进棚户区改造货币化,推进CDB直接贷款和公私合作市场化融资。

根据国家开发银行2014年6月的通知,棚户区改造回购商品房总投资比例可达40%,住房和建设部建议2015年棚户区改造资金不低于5000亿元。如果按40%的货币补偿计算,今年将有近2000亿元用于回购商品房。

“CDB的贷款等手段,还需要等待中央政府发布指导意见,如果这方面的渠道能够打开,这一政策很可能会在当地传播开来。

”上述东部省会城市的政府官员表示。

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